Modelo de producción general de viviendas y casas modernas

El debate se centró en el modelo de producción general de viviendas y en la VPP. Entre las conclusiones destacan que la elevada producción de viviendas se corresponde con un mercado de demanda atípico y desvirtuado por la demanda de inversión y refugio de capitales. La demanda actual no corresponde a la necesidad real https://casasmodernasymodulares.wordpress.com/2014/01/15/las-casas-modernas/ y todo parece apuntar que las casas modernas sseguiríanavanzando. Alguno de los asistentes aportó el dato de que el 60% de los compradores ya tenía otra vivienda. Se acusaba al sistema fiscal de favorecer excesivamente este tipo de inversión frente a otros sectores productivos.

En este sentido se reclamaban mayores intervenciones públicas para atender a la demanda real menos solvente y menos beneficios fiscales a la vivienda libre, cuyos recursos públicos demandados, por no ingreso, duplican actualmente a los otorgados a la vivienda social. Se expuso también la necesidad de mejorar las tecnologías en la producción de la vivienday mejorar las ayudas al mercado de alquiler.

viviendas y casas modernas

En el taller del marco urbanístico se puso en evidencia la falsedad de algunos tópicos como el papel del suelo en el precio de la vivienda y los efectos positivos y negativos de las políticas destinadas a facilitar la oferta de suelo, qué efectos tienen sobre el territorio y la ciudad y si la entronización del agente urbanizador como cumbre del proceso de liberalización urbanística ofrece ventajas para resolver el problema de la vivienda de las clases marginadas por el sistema privado tradicional o es una forma más de monopolio.

Partidos y conclusiones

A los talleres siguió una mesa redonda de fuerzas políticas en la que participaron Cristina Narbona, secretaria del Área de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente del Comité Federal del PSOE, Ángel Requena, candidato a presidente de la Comunidad de Madrid por Los Verdes, José Navas, diputado de Ezker Batua y asesor en temas de vivienda del Gobierno Vasco y Mario Nolla, experto en cuestiones de urbanismo de Izquierda Unida. El Seminario fue clausurado por el alcalde de Alcobendas, José Caballero.

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Seminario Municipio y Políticas de Vivienda moderna

Durante los días 11 y el 12 de marzo se han desarrollado en Alcobendas las sesiones del Seminario Municipio y Políticas de Vivienda moderna, primer paso del que será el Observatorio de la Vivienda. El objetivo era situar el estado de la cuestión en vísperas de la campaña electoral para las inmediatas municipales. Estaban sobre el tapete algunas preguntas básicas. ¿Cómo eliminar las disfuncionalidades de la producción? ¿Se adapta la oferta a la demanda o al contrario? ¿A qué se debe la brecha, cada vez más amplia, que existe entre los precios de la vivienda libre y la vivienda social? ¿Qué se puede hacer desde las diferentes Administraciones Públicas?

Dirigido a un público de expertos y agentes participante en el sector, el Seminario se estructuró en tres grandes bloques. Durante la mañana del día 11 Jordi Borja, sociólogo urbanista y Joaquín Leguina, diputado por el PSOE en el Congreso dictaron sendas conferencias acerca del planeamiento estratégico urbano y un enfoque general sobre el problema de la vivienda.

vivienda moderna

La tarde del mismo día se centró en el desarrollo de tres talleres simultáneos en torno a tres aspectos claves: la demanda de vivienda, dirigido por Carlos Lles, sociólogo y profesor de la Universidad Carlos III; el marco urbanístico, dirigido por Fernando Roch, catedrático de la Escuela de arquitectura de Madrid y la producción de vivienda por Miguel Palmero, arquitecto urbanista.

La vivienda moderna

En el Taller de la Demanda se hizo un esfuerzo para caracterizar la diversidad de la demanda actual según el destino de la vivienda: inversión, primera vivienda; segunda vivienda y según tipos de destinatarios (parejas; solitarios; inmigrantes; estudiantes…) o los excluidos del mercado. Se estudió la situación actual, consecuencias y tendencias de los que no encuentran respuesta adecuada por una demanda cambiante y diversificada frente a oferta tipológica y financiera poco diversificada

La aparente ausencia de alternativas a la vivienda nueva y en propiedad y la necesidad de plantear mecanismos que permitan cubrir las características de la demanda así como la efectividad de los Planes de Vivienda, el papel de los Ayuntamientos, y el papel de los otros agentes del mercado, como las cooperativas fueron objeto de amplio debate en el que destacaron las aportaciones de Jesús Leal, profesor de Sociología Urbana de la Universidad Complutense de Madrid.

En el taller de producción, Miguel Palmero realizó presentó algunos aspectos destacables del actual mercado de la vivienda social. Dijo que la realidad del mercado de la vivienda se ha caracterizado en los últimos años por determinadas potencialidades y también por disfuncionalidades que es necesario evaluar para un correcto diagnóstico de la situación. Subrayó que una parte muy importante de la actual oferta no se dirige a la demanda real sino a la inversora, de forma que la primera sigue sin ver satisfechas sus aspiraciones. Dijo también que la inadecuación entre los costes de producción de la vivienda y los módulos de precios máximos establecidos por la administración hacen prácticamente imposible promover una Vivienda de Protección Pública de menos de 110 m2 sin pérdidas en Madrid capital y es imposible en el resto de municipios.

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El ministerio y los inmuebles modernos hoy en día

El proyecto de orden ministerial establece los principios que deben seguir los tasadores a la hora de valorar, entre los que destacan los de prudencia, anticipación y un mayor y mejor uso de los inmuebles modernos. También regula las comprobaciones mínimas que tienen que realizar los tasadores como la medición de superficies, revisiones oculares del inmueble, etc. Además se fijan los nuevos métodos de valoración, los requisitos para su aplicación y el procedimiento de cálculo del valor en cada uno de ellos (método de actualización de rentas, método de comparación y método del coste de reposición). Se trata, en definitiva de que todos los tasadores utilicen una normativa más precisa con la que se pretende homogeneizar los criterios para tasar los inmuebles, eliminando al máximo posible la discrecionalidad.

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Esta orden tiene una finalidad financiera y no afecta, por tanto, a los valores de los inmuebles que se utilizan con motivos fiscales. En estos casos seguirá utilizándose el valor catastral o el escriturado. Los nuevos criterios de valoración de inmuebles afectarán a las tasaciones que se realicen con una de las siguientes finalidades: garantía hipotecaria de préstamos; cobertura de las provisones técnicas de las entidades aseguradoras; determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria y determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones. El objetivo de esta nueva regulación, se insiste en el proyecto de orden ministerial, es proteger los derechos de terceros, como son los partícipes de fondos de inversión, los inversores en títulos del mercado hipotecario, los asegurados y los beneficiarios de fondos de pensiones; asimismo se pretende contribuir a la estabilidad del sistema bancario.

Mejora en el régimen de protección

Para los consumidores, señalan fuentes del Ministerio de Economía, supone una mejora en el régimen de protección de la calidad de las valoraciones y en el régimen de transparencia. Según los técnicos la nueva norma no tendría por qué traducirse en una rebaja de los precios de las tasaciones en un momento como el actual, en el que no hay perspectivas de bajadas de precios, aunque sí reconocen que se eliminarían muchas fluctuaciones evitando subidas o bajadas muy bruscas en los precios consecuencia de la especulación o del ciclo inmobiliario. El proyecto de orden prevé establecer un plazo de seis meses para que estas sociedades puedan adaptar sus criterios de valoración a la nueva normativa.

Fuentes del sector señalan que la orden puede suponer la desaparición de pequeñas compañías por las fuertes inversiones económicas a que obliga el texto en materia tecnológica. El documento, que concede un periodo de adaptación de seis meses, no recoge las sanciones para los que no cumplan con los requisitos ya que es el R. D. 775 del 30 de mayo de 1997 el que regula este régimen sancionador, y que amenaza con la deshomologación por parte del Banco de España.

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Norma de tasación del precio de las casas modernas

La nueva norma de tasación que prepara el Ministerio de Economía tiene como principal objetivo poner un poco de sentido común en un mercado que desde 1996 ha ido superando registros año tras año. La orden, que podría aprobarse antes de este verano, sustituye a la de 1994 para adaptarla a la nueva directiva europea. Una mayor transparencia en sus publicaciones y la introducción del valor hipotecario frente al valor de mercado son las principales novedades de un texto que lleva tres años consensuándose entre las compañías del sector.

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El valor hipotecario se definiría como el valor aproximado al que se podría vender el bien en el futuro aplicando el criterio de prudencia para eliminar los elementos especulativos y los ligados al ciclo inmobiliario. Se trata, por tanto, de un valor mucho más estable que el del propio mercado, ya que bajaría menos en épocas de crisis, pero que también subiría menos en tiempos de bonanza, como el que se está viviendo en la actualidad. El primer efecto inmediato que podría conllevar la norma es una reducción del precio de la vivienda en los informes que realizan las compañías de tasación. https://casasmodernasymodulares.wordpress.com/2014/01/15/las-casas-modernas/ Eso no significa que la nueva orden pueda tener un efecto directo sobre la evolución real del valor de la vivienda.

«Efecto limitado»

El subjefe de Instituciones Financieras del Banco de España, José Gómez de Miguel, señaló que estas medidas tendrán un «efecto limitado» sobre el precio de los inmuebles. El representante del Banco emisor explicó que la norma contará con medidas que protegen a los propietarios de algún activo inmobiliario frente a bruscos descensos de su valor patrimonial, consecuencia de eventuales descensos en el sector. El presidente de Sociedad de Tasación, José de Pablo, apunta que la nueva orden apenas tendrá incidencia en el mercado residencial «porque este segmento se caracteriza por no haber sufrido un descenso de precios en los últimos veinte años». Sin embargo, De Pablo cree que las oficinas y las naves industriales sí pueden verse afectadas «porque no es un mercado muy estable y ha tenido subidas y bajadas».

Las casas modernas y los fondos variables

Los fondos a tres años relacionados con el sector inmobiliario obtuvieron una rentabilidad de 4,5 euros mientras los de renta variable perdieron 41,8 euros

La poca rentabilidad que actualmente viene proporcionando la inversión en valores de renta variable convierte a la renta fija en un producto más atractivo para los inversores. Un ejemplo de fondos tradicionalmente más ligados a la renta fija que a la variable son aquellos que emplean el dinero en valores relacionados con el sector inmobiliario. En esta web http://miscasasmodernas.com/facilitan información sobre la buena imagen del creciente precio de la vivienda moderna.

Los fondos a tres años, que vencieron al final del año pasado (de enero de 2000 a diciembre de 2002), según cálculos de la agencia de calificación Standard&Poor´s, reflejan importantes diferencias entre los de renta variable, que han tenido una rentabilidad negativa (pérdidas) de 41,8 euros, y los del sector inmobiliario, que han alcanzado rentabilidad positiva (ganancias) por valor de 4,5 euros. A un año (de enero a diciembre de 2002), los dos tienen pérdidas, aunque uno más que otro. Y vuelve a ser el sector inmobiliario, con 10,6 euros de rentabilidad negativa, el que tiene menos pérdidas, frente a los 24,7 euros de los fondos de renta variable.

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Los mejores precios de las casas modernas

A la hora de elegir un fondo donde invertir, los expertos aconsejan tener en cuenta dónde invierte a su vez el propio fondo: en valores o en propiedades. La ventaja de invertir en un fondo del primer tipo, según Standard& Poor´s, es que probablemente siempre será más líquido que los del segundo.

En España, la mayoría de los fondos disponibles invierten en varias áreas geográficas. Los más rentables -y más habituales del mercado español- son los que invierten de modo global (en todo el mundo) y en Europa. De los que invierten en global, el mejor es el denominado «Segurfondo Inversión», tanto a 6 meses -con un aumento del 7,3%- como a 1 año -con una subida del 11,5%-, a 3 años -+35,2%- y 5 años -con una subida del 58,2%-.

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La inversión en el sector inmobiliario se hace de distintos modos. El más común es la compra directa de una vivienda que, aunque sea para vivir, siempre supone una inversión a largo plazo. Otra opción es comprar locales comerciales, un producto en el que, al igual que la vivienda, la mayoría de los pequeños inversores tampoco puede permitirse comprar varios inmuebles para diversificar. Por eso, lo aconsejable para ellos es un fondo de inversión. La principal ventaja de los locales sobre la vivienda es que, si se amortiza el producto por medio de alquiler, los arrendatarios de estos (empresas) firman un contrato más a largo plazo que los inquilinos de viviendas (particulares), ya que los primeros son menos propicios a cambiar de inmueble.

http://miscasasmodernas.com/

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